北京这两个盘,又把好牌打成稀巴烂……

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本文来自微信公众号“子木聊房”

文/子木

自古以来,帝都都不缺“一手好牌打得稀巴烂”的开发商。

地段优质、概念充足、以及有超高的回报率,但偏偏造出来的房子难以直视。

或者墙皮脱落,或者地库一地狼藉,或者钢筋比小拇指都细,或者答应的配套一个没有……

维起权来,也从来不承认自己的问题,尤其这两年,很多新盘仗着自己是限价房膈应你:

“不买就退”。

面对手捧几百万的买房人像是哄小孩儿一般自然。

买房人心里都是苦,盼天盼地等了几年期房,好不容易满心欢喜去收房,大门一入,一脸懵。

不退吧,住着闹心;退吧,房价又在涨。

但子木认为,房价跟质量从来都没有关联性,信誉才是。

当初买房人走进售楼处,也有选择其他楼盘的权利,事先您百般忽悠拉购房者上车,事后严重货不对板,不是诈骗又是什么?

今天子木就最近读者的诉求,盘点两个“好牌打得稀巴烂”的新盘,一个是通州融御,另一个是二环天坛府。

1

哄小孩儿

关注北京楼市的买房人,大部分都知道融御这个项目。

也可以说,自从项目名字敲定后,就成为了市场上的红盘,具体原因有以下几点:

1、地段好,距离北京市政府1000米左右。

2、交通优,未来700米外的大型交通枢纽,将过三条地铁。

3、学位佳,号称隔壁就有一所直属教委小学

总之,跟着市政府的公共配套走,怎么也差不了。

当然开盘之处,很多人也窥探到了缺点,比如得房率70%、商业差、小区里还有公租房……

但大家一想到这么好的配套和地段也就忍了。

所以这个项目一开盘,就成了当红炸子鸡,一度抢占2020年北京通州销冠。

然而,就这么一个地段优质的当红项目,做的产品根本没法看。

日前,有读者跟我反映,融御的业主开始举旗联合维权了,内容一张纸都写不下来。

比如,外立面起包严重,外墙存在大概率部分脱落风险。

很明显,这在工程上没下够功夫,甚至偷工减料。

这也是业主们最无法接受的一项,因为谁都无法预判这东西何时从脑袋顶上砸下来,万一中奖了,也就没房子什么事儿了。

比如风机房和地下室发霉严重。

这东西乍一看像给墙上贴了大理石砖,近距离一看,结果是霉斑,长这么大个,真是头一次见。

典型通风太差。

风机房一般要放很多重要的设备,按照这样的潮湿环境,未来业主生活肯定是要受影响的。

还有地下室的储藏间漏水严重,墙缝宽,承诺的地库铺环氧地坪漆变成了乱糟糟的水泥地。

跟我诉苦的业主说,简直不敢相信这是北京6万/平米的房子,质量连县城的拆迁房都不如。

倒退一万步,质量跟货不对板问题可以忍,但让业主忍无可忍的是融御当初承诺的“直属教委小学”很可能要泡汤。

大家都知道在北京上学不容易,而且通州这地方本来也没什么好的学校,直属教委小学更是稀缺品。

融御在排卡阶段,就大力宣传,隔壁有一所直属教委小学。

众多业主慕名而来。

有意思的是,现在这所直属教委小学变成了“品牌未确定”,通州区教委也没有明确小学性质,而融御的项目负责人则表示:

“我也不清楚。”

当初开盘手下几十位销售天天嘴里朗朗上口的营销说辞,楼盘白纸黑纸写的营销宣传亮点,到现在总结为一句话:

我也不知道。

这还真是“把买房人当孩子哄”的当代模范案例。

这还是融御第一期产品爆发的问题,很难想象第二期第三期,还怎么做。

2

奇葩户型

北京东西城区大家应该有所耳闻,二环框子里,教育无敌,交通发达,而且因为是老城区,自然新房可以用“绝迹”两字形容。

北京城建天坛府就是这样。

地铁挨着永定门外站,隔壁的教育虽然不是东西城的顶流学校,但北京第一师范附属小学,放眼望去其他城区都得睁大眼睛。

商圈两边是东单和西单,因为距离东城区天坛公园1公里,是典型带着带着文化底蕴、不可多得的稀缺品。

今年3月份、4月份即将入市,12万/平米的单价有这样的配套条件,说实话不贵。

但是近期很多读者都在跟我吐槽天坛府也是“一手好牌打得稀巴烂”。

一开始我很纳闷,以为跟融御一样质量出现了问题,原来竟然折在了“户型”上。

天坛府的户型有多奇葩呢?

你可能只在90年代的塔楼里面见过。

首先是60平米的户型,三面环壁,纯东向.

这意味着大早上会被太阳晒醒,从中午开始屋子里就不见光了,12万/平米的房子,卫生间连通风窗户都没有,好在户型方正,在利用率上勉强凑合。

看到这里,你心里肯定纳闷了,这户型很正常,怎么是90年代?

别着急往下看。

100平米的户型就开始表演了,这就是传说中著名的“手枪”户型,这个手枪的枪筒还挺长。

南北依然不透光,进门直对着卫生间,右面是客厅,左面双卧室。卫生间依旧没窗户,厨房的窗户还是小开窗,1000多万的房子住进去感觉就是长跑道,更别提利用率。

别着急,还有更夸张的,135平米的户型,端详了半天像是“门把手”。

终于,在这个大平米户型上,终于看到了该有的南北朝向了,双卧室和客厅均做到了大面积采光,但两个卫生间依旧没有窗户,中间客厅地段比较窄,又要做入户设计,必然会大规模浪费面积。

整体来看,除了60平米的一居外,其他户型的进深与面宽比都超过2:1了,所以基本中间的部分都采不到光,只能靠灯光去补。

对于1000万左右的房子来说,即使地段再好,住得不舒服也是我个人无法接受的。

当然还有一项无法接受的是,「混居社区」。

天坛府虽然定位为高端改善住宅,但里面混居着拆迁户。

楼市中,一直有一句话,“刚需住地段,改善住品质,豪宅住邻里”,这句话非常重要。

并不是说拆迁户不好,但对于改善人群来说,两类住户显得格格不入,大概率会爆发邻里矛盾,谁看谁也不顺眼。

软隔离硬隔离都会踩到双方的面子,因此会拉低整个社区的居住调性,影响房价。

3

些许无奈

昨天我跟一个北京做房地产的朋友聊天,我问他们为什么都2021年了,在全国最先进的超级城市,开发商却盖不好一套房。

尤其是这种,占了天时地利人口,却依旧要把一副好牌打成稀巴烂。

他说,并不是造不出好房,而是不愿意造好房。

大家都知道好房子得用好材料好工艺,好东西就很贵,但有的开发商更在乎的是利润,尤其是负债较高的开发商,为了加速回款,根本不会照顾消费者体验。

除此之外,还有两点核心因素:

1、近几年房价把大家教育得透彻,只要房价一涨,再烂的房子都有人抢着买。

买方都不在乎质量了,卖方还在乎什么?

2、大家对品牌认知不够强烈。

当年三星手机电池爆炸,手机销售量马上腰斩,后来逐渐被中国消费者劝退。

但房子不一样,你在北京盖个楼,房子再烂只有业主知道,充其量只能让身边的人知道,换个地,上海、深圳或者其他城市,照样还能坑一批人。

唯有一个方法就是媒体帮助发声,地方加强监管,把货不对板的企业都揪出来,公之于众。

犯错违规要付出巨大的代价。

但这样的市场远还没有形成。

听完,有点儿心塞。

·  本文已完  感谢阅读  ·

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